Четкого определения, что такое элитный коттеджный поселок в Подмосковье, просто не существует – как не существует общепринятой классификации подмосковных объектов или единого мнения насчет престижности подмосковных трасс. Вот в сфере коммерческой недвижимости все более-менее понятно – каким должен быть, скажем, офис класса А, каким – класса В или С. На столичном рынке жилья ситуация уже куда запутаннее, а в Подмосковье и вовсе каждый инвестор с застройщиком дуют в свою дуду, называя элитными объекты порой с диаметрально противоположными характеристиками.
Ну, структурной ясности, может, и нет, а спрос на элитные дома – есть, и весьма стабильный. Поэтому волей-неволей инвесторам, застройщикам, девелоперам, риэлторам и их потенциальным клиентам-покупателям приходится обозначать ориентиры и устанавливать точки отсчета. Благодаря которым все-таки можно сложить картинку-пазл под названием «Дом в элитном коттеджном поселке. Подмосковье».
Первой и одной из самых главных характеристик, позволяющей назвать дом элитным, является его «принадлежность» к тому или иному направлению. И тут впереди всех гордо шагает Рублево-Успенское шоссе.

Сегодня эта одна из самых коротких подмосковных трасс застроена почти полностью; цена на дома здесь начинается где-то с $1,5 млн., а верхнего предела, похоже, не существует вовсе.

Впрочем, к ценам мы еще вернемся, а пока о том, какие направления на сегодняшний день составляют конкуренцию Рублево-Успенскому шоссе.
В первую очередь это Новорижская трасса, до сих пор являющаяся одной из самых скоростных в Подмосковье. Традиционно престижными считаются также Киевское и отчасти Калужское направления и стародачные места северных подмосковных трасс – Ленинградского, Осташковского, Ярославского шоссе. Отдельно стоит сказать о Дмитровском направлении, на которое состоятельную публику привлекает наличие «большой воды» - сразу нескольких крупных водохранилищ, где активно развивается яхт-структура. Последнее, между прочим, немаловажно: по данным статистики, сегодня на руках у россиян находится более 3.500 яхт и катеров, и ежегодно парк пополняется 300-350 судами, причем как минимум для четверти из них портом приписки становится Подмосковье.
Говоря о престижности того или иного направления, нелья не упомянуть объективные факторы, немало формированию этой самой престижности поспособствовавшие. К примеру, запад Подмосковья – Рублево-Успенское, Новорижское, Киевское шоссе – одна из самых экологически благополучных зон области. На Рублевке промышленные предприятия практически отсутствуют; на Новой Риге занимаются безвредным производством, а расположенные на трассе Звенигород и Истра могут похвастаться своими историческими памятниками, но уж никак не промышленным потенциалом. Да и роза ветров покровительствует этим местам, гоня все вредные выбросы из Москвы на юг и восток.

Рублевка, которая фактически стоит над рынком и сама себе рынок, может в данном случае в расчет не приниматься. Что касается остальных направлений, то близость к Москве все еще играет существенную роль и в классификации, и в ценообразовании. Большинство специалистов рубежной называют цифру 25-30 км от МКАД – истинный элитный коттеджный поселок этот рубеж переходить не должен.
Хотя, например, на Дмитровском шоссе ситуация особая. Все престижные поселки там строятся поблизости от берегов водохранилищ – то есть, как минимум в 25 км от Московской кольцевой. А в 2 км от Москвы на Дмитровке возводят таунхаусы, во все времена считавшиеся экономичным загородным вариантом.
Интерес к числу домов в поселке имеет еще один аспект – порой от этого напрямую зависит наличие и развитость инфраструктуры. Еще совсем недавно инвестиционно-строительные компании с пеной у рта доказывали, что жители элитного коттеджного поселка должны быть обеспечены буквально всей инфраструктурой, к которой привыкли в своих городских квартирах – в итоге появлялись поселения на 20-25 домов, где были теннисные корты, SPA-салоны, рестораны китайской кухни, собственные кинотеатры и т.д. Причем, вся эта инфраструктура была «закрытой» - то есть, предназначенной исключительно для обслуживания жителей поселка, а не пришельцев со стороны. Потом довольно быстро выяснялось, что на теннисный корт выходит только пара человек, SPA-салон посещают пятеро, а китайскую кухню вообще никто не любит. Зато содержание всего этого хозяйства непосильным бременем лежало на плечах жильцов – платежи доходили до $1.000-1.500 в месяц.
Элитные дома зачастую возводятся по индивидуальным проектам, поэтому на стройплощадках по-прежнему можно столкнуться с чем угодно – от особняка в стиле русской усадьбы до строения в стиле хай-тэк. Однако специалисты убеждены: наши граждане стали более сдержаны в своих архитектурных пристрастиях, и, при всем многообразии вкусов и форм, сегодня отдают предпочтение двум стилям. Первый – так называемый современный европейский; его отличительные особенности – плоские крыши, четкие формы, большая площадь остекления и девиз «Ничего лишнего». Второй – так называемая классика (в русском, а чаще – в английском духе).
Кроме того, в последнее время и архитекторы, и «потребители» их продукции увлеклись возведением домов в стиле альпийских «шале». В Альпах при постройке шале, представлявших собой надежное убежище для человека и скота, использовалось сочетание камня и дерева. Примерно это же можно сегодня наблюдать в некоторых подмосковных коттеджных поселках. Скот в элитные коттеджи загоняют вряд ли, но людям действительно приятно и комфортно жить в таких теплых, уютных, пахнущих деревом домах.
В данный момент на так называемый премиум-класс (то есть на элитный сегмент коттеджного строительства) приходится около 17% рынка (около 16% занимает экономкласс, остальное – бизнес-класс). Так вот, в 2007 году эксперты предрекают рынку серьезный передел, который во многом связан с отмеченным ими существенным замедлением темпов продаж подмосковных домов стоимостью $1 млн. и выше. «Элитный сегмент попросту исчерпал себя. Все, кто хотел купить дорогие дома, уже их купили, и новых потенциальных покупателей крайне мало», - уверяют аналитики.
С другой стороны, те же аналитики убеждены, что ни о какой стагнации, ни о каком падении цен даже думать не стоит – в отличие от столичного рынка жилья, загородный устойчиво демонстрирует тенденцию к ценовому росту. Так что можно, конечно, подождать, пока кто-то, видя падение спроса на «элитку», решит продавать свое имущество по «стоковым» ценам. Но, скорее всего, не дождаться – на эксклюзив распродажа не распространяется.